中国能源建设集团广西水电工程局有限公司等与贵州鑫悦煤炭有限公司企业借贷纠纷（二审）
审理法院：北京市高级人民法院
案号：(2019)京民终170号
案情简介
2016年3月28日，Y公司作为出租人与承租人鑫悦公司签订长金租回租字（2016）第0023号《回租租赁合同》，约定鑫悦公司以租回使用为目的，向Y公司出售本合同自有的物件，Y公司将上述物件租回给鑫悦公司使用；合同签订并生效后即所有权由鑫悦公司转移至Y公司移交租赁物的权属证明即为交付，需做变更登记的以变更登记完成后为交付；租赁物名称包括主平硐、主运输大巷、风井平硐口、回风上山、轨道下山、管子道、副斜井、消防材料库、水池、花圃、宣传栏等。
2016年3月28日，鑫悦公司向Y公司出具《租赁物接收确认书》，确认现已收到上述合同项下租赁物，且所有租赁物能够完全满足鑫悦公司承租使用的合同目的。
后鑫悦公司未按约归还租金，Y公司提起诉讼，要求合同加速到期。鑫悦公司在庭审中提交政府批复用以证明其仅取得六煤矿土地的临时使用权，并未办理相关土地使用权的权属手续，一审法院据此认为在承租人不具有完整的土地使用权的情况下，案涉租赁物无法转让，案涉合同实为借贷。Y公司不服，提起上诉。
法院观点
一审法院认为，涉案租赁物主要为附着于矿区范围内的土地上的地下矿井开采作业设施和地上附属矿区设施，具有不可拆卸性，应当作为不动产予以考虑。煤矿固定资产本身虽然具有一定的价值，但是离开矿产资源的开采，煤矿固定资产本身不具有现实的市场交易价值。故矿区范围内的煤矿固定资产本身的特殊性，决定了煤矿固定资产要进行现实意义的物权转让，必然要同采矿权的转让和矿区土地使用权的转让结合在一起。《中华人民共和国物权法》规定了“房地一体”的原则，附着于土地上的建筑物、构筑物及其附属设施的物权应同所附属的土地使用权一并转移。涉案租赁物所附属的土地大多仍属于农村集体土地，鑫悦公司仅具有临时使用的权利，并未取得土地使用权权属证明，并不享有完整的土地使用权，涉案土地及其地上地下构筑物并不具备转让的条件。
Y公司作为一家不具有采矿权资质的金融机构，其显然不具有受让该煤矿固定资产以从事矿产资源开采的资质和能力，在鑫悦公司本身不具有完整的土地使用权的情况下，Y公司以煤矿固定资产为租赁物显然无法具有转移煤矿固定资产物权的可能性。此类租赁物对于出租人而言，完全不能实现物权担保功能，不具备融物的属性，故而不能认定为融资租赁合同性质，应
认定为企业借贷合同。
二审法院认为，鑫悦公司对于农村集体土地仅具有临时使用的权利，并未取得土地使用权权属证明，并不享有完整的土地使用权，涉案土地及其地上地下构筑物并不具备转让的条件，且各方当事人均认可对于租赁物并未进行物权登记，亦未进行产权变更登记，案涉合同应认定为企业借贷合同性质。
律师解读
就矿区内的构筑物能否作为租赁物，从法律法规来看，银保监会《融资租赁公司监督管理暂行办法》（下称“暂行办法”）第七条规定，租赁物需为固定资产。《国家标准固定资产分类与代码（GB-T14885-2010）》明确构筑物属于固定资产，并对构筑物的下属类别做出进一步细分。因此矿区内的构筑物作为固定资产符合暂行办法中租赁物范围的要求。从司法实践来看，最高院(2020)最高法民终1047号案、天津高院(2019)津民终333号案判决书认可矿区构筑物可以作为租赁物，融资租赁法律关系成立。
在开展矿区构筑物融资租赁业务时，融资租赁公司需注意以下风险点：
1、“房地一体”原则对租赁物所有权转移的影响
矿区构筑物融资租赁项目与一般情形下构筑物融资租赁项目的不同之处在于承租人对构筑物附着于的土地不具有建设用地使用权，仅是该土地的临时使用者。据此，司法实践就“房地不一体”是否对租赁物所有权转移进而对融资租赁法律性质产生影响存在不同观点。本案中一审法院北京二中院和二审法院北京高院均认为，构筑物所有权转移应当伴随着土地使用权地转移，本案中承租人并非土地使用权人，因此案涉租赁物不能简单地通过占有改定方式转移所有权，出租人无权受让租赁物，案涉租赁物实际未转移，融资租赁法律关系不成立。而上海高院(2019)沪民终73号案判决书则认为，在“法无明令禁止且符合设施农用地审批要求，不改变农业设施性质和经营范围的前提下，为维护农业设施所有权人的合法权益，应允许其以协议转让等方式处分农业设施，行使财产权利”，“房地分离”的情况不影响融资租赁合同性质的认定。最高院(2020)最高法民终1047号案、天津高院(2019)津民终333号案判决书亦认可占有改定转移矿区构筑物所有权的方式。
因此，为降低风险，租赁公司在开展矿区构筑物融资租赁业务时一方面需关注承租人临时用地文件，并结合承租人使用土地期限设计租赁期限和方案，另一方面需对当地法院既往案例进行分析研究，从而规划和制定交易安排和诉讼管辖策略。
2、监管层面对构筑物融资租赁项目的紧缩政策
据行业报道，多地金融租赁公司收到当地监管窗口的指导意见。指导意见一方面明确了构筑物定义参照《国家标准固定资产分类与代码（GB-T14885-2010）》，另一方面要求租赁物中限制构筑物余额或占比。因此租赁公司一方面应主动梳理矿区构筑物存量业务，另一方面也需积极关注监管动态，及时根据监管政策调整公司业务安排。
