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发债屡被终止 融资成本创新高 房地产“凛冬”将至?
来源:和讯名家浏览量:740时间:2018/10/22

中房报记者 付珊珊丨上海报道

房企能否“活下去”最终要回到能否承受住资金考验的问题上。

10月13日,据上交所披露信息,雅居乐一笔拟非公开发行的2018年公司债被终止发行,债券规模为80亿元。据了解,这笔公司债曾于今年7月被中止发行,随后被再次提交,不过依旧未能成行。

无独有偶,就在雅居乐80亿元公司债被终止发行的前两日,合生创展100亿元规模住房租赁专项公司债券亦被上交所终止发行。据合生创展公告表示,该公司债其中70亿元规模拟用于住房租赁项目建设,30亿元用于补充营运资金,而该项债券于今年2月提交之后,已被多次中止发行,而最终也逃不过夭折的命运。

今年以来,随着房地产市场调控的深入,国内外融资环境趋于严峻,房企融资渠道也不断收窄,房企发债屡屡被终止。

从上交所审核的公司债情况看,2018年前5个月共有约78笔房企公司债在申请发行,其中通过的有33笔,占比不足一半;剩余暂未通过的有38笔,未通过或终止的有7笔。

据中国房地产报记者通过公开资料统计,从今年5月份到10月份,仅被公开报道过的房企发债被中止或终止的情形就有18例,其中涉及的发债主体既有泰禾、富力等中型房企,亦有碧桂园等龙头房企。

抛开规模大小,习惯了“借新补旧”的房企已经为面临的资金困境而焦头烂额。

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房企融资额创今年新低

由于今年以来房企的融资渠道不断被堵,房企融资额也屡创新低。

根据同策研究院数据统计显示,9月40家典型上市房企融资总额为443.11亿元,跌破“黑五月”最低值451.17亿元,环比2018年8月的602.73亿元大幅减少26.48%。从走势来看,自2018年5月以来,房企融资情况一直不太乐观,虽7月、8月小幅回温,但融资额与2018年前4个月相差甚远。9月融资总额更是降至冰点,创2018年度历史融资额新低。

同策咨询研究中心总监张宏伟表示,目前能够为开发企业解决资金问题的融资渠道有限,除了正常的融资渠道,只有开发贷能进行,其他融资渠道基本被关闭。

某知名房企融资负责人介绍,房企的融资渠道分为内部融资和外部融资,内部融资最熟知的就是销售回款,销售回款能力越强的房企越容易得到外部资本的青睐。目前市场环境每况愈下,房企回款周期拉长,所以对外部融资的依赖性更强。

张宏伟介绍:“金融机构有开发商白名单,会划分A类B类C类。A类和B类开发商融资环境相对宽松一些,C类相对紧张,融资成本也高。白名单之外的开发商很难获得融资。从这个角度来讲,即使降准,但由于金融机构对开发商的信用管控比较严格,开发商也不一定能够拿到钱。”

目前,债权融资基本上是房企融资的唯一方式。根据同策咨询研究中心监测数据显示,9月房企债权融资额为441.18亿元,环比下降26.72%。债权融资占房企融资总量的99.56%。

在房企债权融资中,占据第一名的是公司债融资,金额为215.69亿元,较8月上涨9.81%,占比48.68%;位居第二的其他债权融资方式融资总额为130.04亿元,较8月减少35.16%,占比29.35%;第三名是境内银行贷款融资56.43亿元,环比减少42.28%,占比12.73%;第四名信托贷款融资金额39.03亿元,环比减少55.06%,占比8.81%;中期票据以及海外银团贷款和委托贷款的融资金额为零。

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融资成本创新高

融资有限的情况下,房企要为有限融资支付更加高昂的代价。

克而瑞研究中心数据显示,9月房企平均融资成本升至6.91%,达到去年下半年以来的最高值。

从目前披露数据来看,9月融资成本较低的是万科9月21日发行的2018年度第六期超短期融资券,金额为20亿元,利率为3.35%。但有业内人士指出,万科发行的此种超短期融资券虽然成本低廉,但周期较短,如果不是应急不建议使用。此外,9月旭辉控股发行的于2022年到期的3亿美元的优先票据的票面利率为5.5%。融资成本最高的是华夏幸福(600340,股吧)境外间接全资子公司CFLD(CAYMAN)INVESTMENT LTD 向境外专业投资人发行的高级无抵押定息债券,票面利率达9%。

与2017年相比,今年1~9月房企融资成本整体仍呈上升趋势。克而瑞研究中心数据显示,1~9月房企新增债券类融资成本5.97%,较2017年全年下降0.25个百分点。呈现下降趋势主要是因为恒大及佳兆业2017年发行多笔总额和成本较高的“老换新”境外优先票据,拔高了典型企业2017年的平均融资成本。如果剔除恒大及佳兆业的影响,典型房企平均融资成本相比2017年上升0.47%。

在房企各类融资渠道中,信托融资成本居高不下。这是因为在目前多个融资渠道被堵的背景下,信托融资成为房企融资的“香饽饽”,越来越多房企选择信托融资,也顺势推高了信托融资成本。

中国房地产报记者统计用益信托网数据显示,9月所有信托机构共发行1215个信托产品,其中资金投向房地产领域的信托产品仍然是主流,发行数量为430个,占比35.39%。

一位信托公司品牌负责人告诉记者,目前公司所发的房地产信托利率基本都在10%以上,有的甚至达到12%,而且有一些房企还可以接受更高的利率,只要能够发行。但目前公司对房企的资格审查也在趋于严格,毕竟现在房地产行情不好,也是为了防范风险。

大房企尚能凭借自身的实力获得有限的融资,对中小房企而言,目前的情况更为严峻。不久前,美的置业、大发地产纷纷赴港上市,虽然资本市场不一定买账,但目前也不失为一种可行的融资方式。

有业内人士分析,房企的融资环境未来会更加恶劣,在楼市调控持续深入的背景下,房企的资金会继续受到压力,而这种压力将不会在短期内结束,房企的“寒冬”才刚刚开始。






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