一、基本案情

2011年7月12日，国泰租赁公司与三威置业公司签订国租（11）回字第201107202号《融资租赁合同》，约定三威置业公司将”大地锐成”项目137套商品房所有权转让给国泰租赁公司，然后回租该商品房，融资金额1亿元，租赁年利率20%，租金总额为105001000元（含1000元名义价款）。，租赁期限自2011年7月12日至2011年10月12日止。

2011年7月12日，国泰租赁公司与鑫海投资公司、鑫海担保公司签订国租（11）保字第201107202号《保证合同》。约定：鑫海担保公司、鑫海投资公司同意就三威置业公司在国租（11）回字第201107202号《融资租赁合同》项下对国泰租赁公司所负的全部债务提供不可撤销的连带责任保证。保证范围为主合同项下的全部债务，包括但不限于租金、手续费、租金占用利息、违约金、诉讼费及律师代理费等。保证期间为2年。鑫海担保公司、鑫海投资公司董事会于同日对上述签订的《保证合同》作出通过决议。同日，三威置业公司法定代表人张辉和公司股东张浩出具个人担保声明书，自愿就三威置业公司合同项下债务承担连带责任保证。保证范围及保证期间与上述《保证合同》的约定相同。

2011年12月20日，国泰租赁公司与三威置业公司双方签订补充协议，约定将租金支付展期至2012年12月20日，租金总额12774.11万元，分5期支付。2011年12月26日，国泰租赁公司与张辉签订《质押合同》，约定张辉以其所持三威置业公司49%股权就上述合同项下债务提供质押担保，并在山东省工商行政管理局办理了股权出质设立登记，登记号为鲁工商股质登记个设字（2011）第0528号。2012年12月20日，国泰租赁公司与三威置业公司签订补充协议，约定将该合同项下租金支付展期，展期至2013年7月15日，并约定租金总额为148228296.18元，分3期支付。张辉于2012年12月20日出具确认函，承诺继续就三威置业公司合同项下债务提供质押担保。

协议履行过程中，三威置业公司共支付633万元（其中500万元为租赁期限内支付，其余为展期期间支付），2011年12月20日的补偿协议到期后，三威置业公司未再支付租金或租息。根据上述合同约定计算，截止到2013年8月31日，三威置业公司欠付租金147228296.2元及截止到2013年8月31日逾期租金占用利息、违约金为7356937.14元。[1]

二、裁判要旨节选

关于本案《融资租赁合同》的性质及效力问题，最高人民法院二审意见如下：

根据《中国人民共和国合同法》第二百三十七条的规定，融资租赁合同与其他类似合同相比具有以下特征：一是通常涉及到三方合同主体（即出租人、承租人、出卖人）并由两个合同构成（即出租人与承租人之间的融资租赁合同以及出租人与出卖人就租赁物签订的买卖合同）；二是出租人根据承租人对出卖人和租赁物的选择购买租赁物；三是租赁物的所有权在租赁期间归出租人享有，租赁物起物权担保作用；四是租金的构成不仅包括租赁物的购买价格，还包括出租人的资金成本、必要费用和合理利润；五是租赁期满后租赁物的所有权从当事人约定。从以上特征可以看出，融资租赁交易具有融资和融物的双重属性，缺一不可。如无实际租赁物或者租赁物所有权未从出卖人处转移至出租人或者租赁物的价值明显偏低无法起到对租赁债权的担保，应认定该类融资租赁合同没有融物属性，仅有资金空转，系以融资租赁之名行借贷之实，应属借款合同。

本案所涉《融资租赁合同》系房地产售后回租业务，出卖人和承租人均为三威置业公司，租赁物系三威置业公司在建137套商品房。在合同订立前，该租赁物已被有关行政主管部门认定为超规划建设的违章建筑；在租赁期间，该项目亦未取得商品房预售许可，故案涉商品房（即租赁物）所有权无法从出卖人三威置业公司移转至出租人国泰租赁公司。由此产生的实际法律关系是，国泰租赁公司作为名义上的商品房买受人和出租人，并不享有租赁物的所有权，作为专业的融资租赁公司，其对案涉租赁物所有权无法过户亦应明知，故其真实意思表示并非融资租赁，而是出借款项；三威置业公司作为租赁物的所有权人，虽名为“承租人”，但实际上不可能与自己所有的房产发生租赁关系，其仅是以出卖人之名从国泰租赁公司获得一亿元款项，并按合同约定支付利息，其真实意思表示也并非售后回租，而是借款。由此可以看出，案涉融资租赁交易，只有融资，没有融物，双方之间的真实意思表示名为融资租赁，实为借款法律关系。依照《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，案涉合同应认定为借款合同。一审法院将案涉《融资租赁合同》性质认定为名为融资租赁实为企业间借款合同，定性准确，本院依法予以维持。

因案涉主合同性质为企业间借款合同，故应按企业间借款合同判断合同效力，进而确定各方当事人的权利义务。国泰租赁公司作为内资融资租赁业务试点企业，虽未取得发放贷款资质，但并没有证据表明其以发放贷款为主要业务或主要利润来源。国泰租赁公司与三威置业公司的案涉企业间借款系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，一审关于案涉主合同不符合借款合同无效情形的认定并无不当，本院对此予以维持。鑫海投资公司、鑫海担保公司关于案涉主合同无效的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。

三、对本案的评析

结合本案的裁判思路及审判意见，本文将从以下方面对商品房融资租赁的性质及效力进行探讨。

（一）关于商品房作为租赁物的适格性问题

本案中，案涉租赁物系在建137套商品房，在合同订立前，该租赁物已被有关行政主管部门认定为超规划建设的违章建筑；在租赁期间，该项目亦未取得商品房预售许可，故案涉商品房的所有权无法转让给出租人。因此，法院认定，国泰租赁公司作为名义上的商品房买受人和出租人，并不享有租赁物的所有权，作为专业的融资租赁公司，其对案涉租赁物所有权无法过户亦应明知，故出租人真实意思表示并非融资租赁，而是出借款项。

商品房作为不动产一种，能否作为融资租赁交易中的租赁物存在较大争议。[2]结合本案，最高法院并没有因为租赁物为商品房而直接否定融资租赁合同的性质及效力，而是结合商品房本身的实际情况以及《合同法》第237条的规定对融资租赁合同的性质进行评判。

（二）关于商品房开发企业作为承租人的适格性问题

本案中，承租人三威置业公司作为租赁物的所有权人，虽名为“承租人”，但实际上不可能与自己所有的房产发生租赁关系，由此法院认定，承租人真实意思表示也并非售后回租，而是借款。由此可以看出，案涉融资租赁交易，只有融资，没有融物，双方之间的真实意思表示名为融资租赁，实为借款法律关系。

综上，虽然合法的商品房可以作为融资租赁交易中适格的租赁物，但是商品房开发企业以自己开发的商品房作为租赁物，不能认定为融资租赁法律关系。因为商品房开发企业目的在于通过盘活暂时无法出售的商品房，获得融资，而非取得租赁物的使用权。所以，仅有融资而无融物的属性。

如果承租人系非商品房开发企业，如自然人或其他企业。作为商品房融资租赁交易的承租人并不存在法律上的障碍，在山东高院的后续的判例[3]中，自然人作为承租人得到了认可。

（三）关于商品房的价值与租赁债权的关系

本案一审法院（山东高院）认为，涉案租赁物的价值与租金差异较大，买卖合同并不实际存在。国泰租赁公司所购的137套19582.58平米的商品房，按照当时当地的同类型房价，该137套商品房价值不会低于1.6亿元，而合同约定的购房款为1亿元，该买卖合同并不是等价交换。因此，国泰租赁公司与三威置业公司间并不存在真正的买卖合同交易行为。

而二审法院（最高法）认为，如租赁物的价值明显偏低无法起到对租赁债权的担保，应认定该类融资租赁合同没有融物属性，仅有资金空转，系以融资租赁之名行借贷之实，应属借款合同。

可见，一审法院对租赁物的价值与租赁物转让价格的关系的理解存在偏差。售后回租交易中，租赁物买卖合同约定的转让价格低于租赁物的价值是为了实现租赁物的担保属性，而非基于等价交换原则。

因此，租赁物的价值应高于租赁债权的金额，否则，即使租赁物所有权的转让给出租人，亦无法起到对租赁债权的担保作用，进而被认定无融物属性，导致融资租赁法律关系无法成立。

（四）小  结

本案中，法院从租赁物的性质、租赁物的所有权是否转移、承租人的适格性三个方面来认定案涉商品房融资租赁交易，只有融资，没有融物。双方的意思表示名为融资租赁，实为借款法律关系。

出租人虽未取得发放信贷的资质，但是并没有任何证据表明其以发放贷款为主要业务或主要利润来源，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，故国泰租赁公司与三威置业公司的案涉企业间借款关系合法有效。

四、总  结

综上所述，商品房作为融资租赁交易中的租赁物并不存在法律上的障碍。是否构成商品房融资租赁需要结合商品房的实际情况以及融资租赁合同的特征进行综合认定。而商品房融资租赁合同的效力问题仍应依据《合同法》第五十二条之规定进行认定。

[1]参见最高人民法院（2014）民二终字第109号判决书。

[2]参见最高人民法院民事审判二庭编著，《最高人民法院关于融资租赁司法解释理解与适用》，人民法院出版社2014年版，第45页—第47页。

[3]参见山东省高级人民法院（2016）鲁民终2357号判决书。